Ситуация, когда правом собственности на квартиру обладают сразу несколько граждан, в том числе и дети, для нашей страны не редкость. Юридически оформить сделку купли-продажи такой квартиры несколько сложнее, чем если собственниками являются взрослые, так как по закону РФ для продажи квартиры, собственнику которой нет 18 лет, требуется согласие органов опеки и попечительства.
Понятно, что органы опеки преследуют в данном случае весьма благородную цель – предотвратить нарушение прав несовершеннолетнего. Чтобы получить одобрение чиновников, придется доказать, что продажа квартиры не ухудшит условий жизни ребенка.
Для получения соответствующего разрешения на продажу квартиры надо обратиться в муниципальное образование по месту регистрации несовершеннолетнего. Здесь составляется заявление с просьбой разрешить отчуждение квартиры. Если ребенок старше 14 лет, он подписывает заявление сам, с письменного согласия родителей. За детей до 14 лет подписываются родители. При этом необходимы подписи обоих родителей, даже если они в разводе.
Самая распространенная ситуация — продажа квартиры со встречной покупкой. В этом случае при продаже квартиры, собственник которой — ребенок, органы опеки потребуют одновременно или заблаговременно приобрести на имя ребенка другую квартиру или долю в ней.
Для получения разрешения на продажу потребуется запрос от нотариуса, который будет проводить сделку, и пакеты документов на продаваемую и покупаемую квартиры. Список необходимых для подачи документов в различных муниципальных образованиях может несколько различаться. Какие-то справки инспектор может запросить дополнительно по своему усмотрению — например, справку из отделения милиции о том, что семья не состоит на учете. Обязательное условие — количество принадлежащих ребенку квадратных метров общей площади квартиры не должно уменьшаться. Если семья покупает меньшую квартиру, органы опеки потребуют оформить на ребенка большую долю, чтобы принадлежащая ему площадь осталась прежней.
Если семья продает квартиру и уезжает на ПМЖ за границу, органы опеки могут дать согласие на продажу без условия встречной покупки, при предоставлении соответствующего пакета документов из ОВИРа.
Иногда продажа квартиры с одновременной встречной покупкой невозможна, например, если семья переезжает в другой город и квартира будет приобретаться там. Тогда чиновники могут пойти навстречу и дать разрешение на отчуждение при условии перечисления денег за проданную квартиру на счет несовершеннолетнего. Однако в определенный период (как правило — три месяца) родители будут обязаны купить квартиру в новом городе. Покупателям квартир, кстати, в подобных случаях следует проявить осторожность. Дело в том, что, если при переезде родители не выполнят свое обязательство и не обеспечат детей равноценной жилплощадью, то органы опеки получат полное право оспорить и аннулировать такую сделку.
Часто при продаже квартиры приобретается жилье в строящемся доме. Органы опеки могут дать согласие на такую сделку, если степень готовности дома достаточно высока. В этом случае распоряжение будет выглядеть так: «разрешить продажу квартиры при условии подписания несовершеннолетним договора долевого участия». То есть перед тем как подписывать договор купли-продажи старой квартиры, нужно будет заключить договор с застройщиком. При этом чиновников будет также интересовать, где будет проживать и будет зарегистрирована семья с ребенком до момента постройки дома. И дополнительным условием к разрешению на продажу квартиры станет регистрация семьи где-то по третьему адресу, например у каких-либо родственников.
Встречаются ситуации, когда семья улучшает свои жилищные условия, продавая квартиру и добавляя взятую в кредит доплату. В этом случае покупаемая квартира будет находиться в залоге у банка до полной выплаты заемных средств, и для проведения такой сделки потребуется согласие органов опеки не только на продажу, но и на оформление залога при покупке.
Несмотря на то, что органы опеки достаточно часто отказывают в продаже квартир, решения чиновников далеко не всегда имеют окончательный характер. Общение с органами опеки должно быть диалогом, в котором нужно выяснить, какой вариант нового жилья будет для них приемлем, и почти всегда можно достичь какого-то компромисса.
Главная задача родителей в этом диалоге – убедить чиновников в пользе проводимой ими сделки для ребенка, для этого надо привести внятные аргументы и подтвердить их документально. Ведь именно в защите прав несовершеннолетних и заключается работа органов опеки и попечительства.
Подведем итог. Прежде чем приступить к продаже квартиры, которая частично или полностью принадлежит несовершеннолетним детям, следует обстоятельно проконсультироваться с органами опеки, показать имеющиеся документы, согласовать схему сделки, выяснить, какие документы надо будет предоставить в Вашем конкретном случае и в какие сроки Вы сможете получить необходимое разрешение на продажу. Тогда Вам удастся избежать возможных неприятных сюрпризов в процессе продажи Вашей квартиры.