Коммунальная квартира в Санкт-Петербурге представляет собой романтический образ питерского быта. В памяти возникают герои фильма «Покровские ворота», воспоминания детства о просторных коридорах, больших комнатах с высокими потолками, кухне с несколькими газовыми плитами и развешанным на верёвках бельём.
Романтичные в воспоминаниях, угнетающие в реальности, коммунальные квартиры так и остаются уделом многих семей города. Неухоженные, обветшалые, без ремонта и с бесконечным числом соседей — коммуналки считают временным пристанищем, поэтому не стремятся сделать его комфортным. Такие условия жилья приводят к естественному желанию приобрести собственную отдельную квартиру.
Что такое расселение
Расселение — это процесс, когда жители коммунальной квартиры продают её, чтобы купить собственное отдельное жильё.
Процесс расселения состоит из нескольких сделок. Соседи продают коммунальную квартиру и в то же время приобретают новое жильё. Чтобы никто не остался без квартиры, эти операции проводят в максимально сжатые временные сроки.
Расселение удобно по нескольким причинам. Во-первых, стоимость доли при расселении всей коммунальной квартиры выше, чем при продаже доли в виде комнаты. Во-вторых, услуги агента оплачивает покупатель квартиры. Он также обязан оплатить услуги агента по покупке альтернативного жилья для расселенцев.
Продажа комнаты при расселении принесёт больше денег, чем просто продажа комнаты
Субсидии и ипотека
Денег, вырученных с продажи комнаты, не хватит, чтобы купить отдельную квартиру. Поэтому жильцы ищут дополнительные средства финансирования: получают ипотеку или субсидии по улучшению жилищных условий и используют личные накопления, если они есть. Расселение — экономически выгодный вариант улучшения жилищных условий, поэтому желательно задействовать все возможности.
В Санкт-Петербурге действует несколько программ по улучшению жилищных условий жильцов коммунальных квартир. Чтобы подробно ознакомиться со своими правами, обратитесь в районную администрацию в отдел по учету и распределению жилья.
Условия расселения
Обязательное условие расселения — согласие всех собственников и всех зарегистрированных в квартире. Если кто-то из жильцов не захочет съезжать из комнаты, продать квартиру будет невозможно.
Второе условие — приватизация квартиры. Квартира должна быть приватизирована, чтобы её продать. Приватизация квартиры часто становится проблемой: в каждой комнате — своя история получения ордера, трудности с прописанными бывшими супругами и исчезнувшими соседями.
Оценка стоимости квартиры и доли каждого
Когда согласие соседей получено, квартиру необходимо оценить и определить её рыночную стоимость.
После оценки наступает этап оценки доли соседей. Наиболее простое решение — разделить стоимость жилья на доли, принадлежащие каждому. В таком случае каждый получит сумму соответственно принадлежащим ему квадратным метрам. Другое решение — это выяснить пожелания каждого из жильцов при расселении и без ущерба для других удовлетворить их.
Поиск и привлечение покупателя
Поиск покупателя квартиры — сложный процесс. Гарантом успеха является соотношение цены-качества квартиры и развернутая рекламная кампания по продаже объекта.
Коммунальную квартиру рекламируют не так, как типовую. Это связано с тем, что зачастую состояние комунальной квартиры плачевно, а последний ремонт был 30 лет назад. Поэтому акцент в рекламе следует делать на местоположение дома, архитектурные и конструктивные особенности здания, преимущества планировки.
Важно создать благоприятное впечатление при просмотре квартиры: обеспечить доступ во все комнаты и доброжелательный настрой жильцов к потенциальному покупателю. Чтобы произвести хорошее впечатление, расскажите покупателю об исторических особенностях дома и договоритесь с дворником о тщательной уборке парадной в день осмотра.
В рекламе акцентируйте внимание покупателя на местоположение дома, его историю и архитектурные особенности здания
Сложности расселения и почему иногда проще продать комнату
Расселение коммунальной квартиры — одна из самых сложных сделок в сфере недвижимости. По сути это несколько процессов — поиск квартир и оформление ипотек и субсидий для разъезжающихся семей, поиск покупателя и согласование с ним условий покупки — которые происходят одновременно.
Но самая большая проблема лежит не в юридических вопросах, а в человеческих взаимоотношениях. Договориться со всеми семьями коммунальной квартиры трудно. Каждый пытается отстоять свои интересы: получить квартиру взамен комнаты без доплаты, вытянуть из покупателя побольше денег, обвести соседей вокруг пальца. Все тянут одеяло на себя, и согласовать этот разрозненный механизм иногда оказывается невозможным. В игру вступают зависть, злость и алчность.
Когда требования соседей неадекватны, а искать компромисс никто не хочет, продавайте комнату. Денег будет меньше, но вы получите их гораздо быстрее.
Главное зло расселения — не юридические вопросы, а соседи. Поэтому иногда лучше не связываться и продать комнату