Утром деньги, вечером стулья»: как изменятся сделки под давлением.
💬 Цитата недели от судьи Верховного суда Т. Вавилычевой: "Сначала деньги, потом имущество. А пока не отдал деньги, имущество находится в залоге". Почти по классику - "утром деньги, вечером стулья"😂. Так судья выразила свою поддержку инициативе от Росреестра по изменению практики расторжения недействительных сделок с недвижимостью. Как вы уже поняли, речь идет о сделках под давлением - самой волнующей теме в последнее время среди покупателей жилья и всех, кто имеет отношение к рынку недвижимости.
▶️ Итак, вместо действующего механизма, при котором квартира возвращается продавцу до возврата денег, в Россреестре предложили синхронизировать процесс: запись о праве собственности должна аннулироваться только после полного возврата средств покупателю.
Кажется, это правильно, но что делать, если деньги слили? Просто нет их... Или "обманутый" продавец отказывается осовобождать квартиру... Ну будет висеть на покупателе собственность. А что с ней делать, только налог оплачивать?
К сведению. Статистика по подобным искам от пострадавших покупателей (по тем случаям, когда решения уже вынесены) такая:
- 41% решений - сделка признана недействительной, покупатель остался и без квартиры, и без денег;
- 39% - сделка также признана недействительной, но на условиях "вернуть все, как было": покупатель должен вернуть квартиру, а продавец - уплаченные за нее деньги;
20% - "жертве мошенников" в ее требованиях отказано, квартира осталась за покупателем.
По сведениям МВД, в 2024-2025 году в С-Петербурге под влиянием мошенников продано 70 квартир, в Московской области 38, в Новосибирской 34, в Челябинской 22. Абсолютный чемпион Москва - 75 квартир только в 2025 году.
⭐️С 2026 года отменяется мораторий на штрафы для застройщиков при срыве сроков ввода жилья. Но есть нюанс! Нормативное послабление в виде моратория планируют заменить рассрочкой по уплате штрафов и пеней на три года ???
▶ Как рассказал вице-премьер Марат Хуснуллин, застройщики накопили за мораторий 100 млрд ₽ долгов - число проектов с задержками выросло до 19%, что затрагивает 132 тыс. дольщиков.
▶ Чиновники стройкомплекса наконец поняли, что мораторием начали злоупотреблять. Теперь решать проблему будут на уровне губернаторов и помогать (отсрочка по платежам за неустойку) только тем застройщикам, которые докажут в этом необходимость.
💬 Специалисты рынка справедливо замечают, что если за застройщиков переживает вице-премьер, то за потребителей переживать некому. Все проблемы в своих квартирах решайте за свой счет, а потом получите свои деньги, но инфляцию компенсировать никто не будет.
⚖️С 24 ноября вступил в силу закон, который обязывает нотариуса уведомлять наследников о долгах наследодателя. Прежде эти данные запрашивались только по просьбе наследника - теперь это делается автоматически. Как это работает?
🚩 Не позднее 3-х рабочих дней со дня открытия наследственного дела нотариус должен направить запрос в Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ)
🚩 ЦККИ отвечает тоже за 3 дня.
🚩 Нотариус в течение 3 дней обязан уведомить всех наследников о долгах.
Это позволяет наследникам осознанно принимать решение, принимать ли наследство. Наследник отвечает по долгам только в пределах стоимости унаследованного имущества. Также в Госдуме предлагают освободить малоимущих наследников от госпошлины. Льгота может коснуться тех, чей доход ниже 1,5 прожиточного минимума в регионе.
⚫️Крупнейшее рейтинговое агентства АКРА опубликовало свой Обзор жилищной сферы. Вот самое интересное:
- Сокращение запуска новых проектов в 2024–2025 гг. из-за денежно-кредитной политики делает неизбежным провал предложения в 2027–2028 гг. Из-за этого прогнозируется рост цен.
- Стоимость кв.м будет расти до 2030 года в среднем на 7,8% в год, а пик придется на 2026–2027 гг.
- Аналитики отмечают системную консолидацию (укрупнение) девелоперов. Экономическая конъюнктура подталкивает рынок концентрироваться вокруг крупнейших строительных компаний, что в итоге приведет к росту цен.
Чем меньше игроков, тем сильнее ценовая власть оставшихся. Признаки консолидации рынка уже наблюдаются в Краснодарском крае, Ростовской, Новосибирской и Ленинградской областях.
- Проектное финансирование гиперконцентрировано: доля пяти банков превышает 90%. Лидер - Сбер (60%). Дом․рф - 12%.
⚫️Опубликован Обзор финансовой стабильности от ЦБ.
На что мы обратили внимание:
▶Финансовый результат компаний по экономике снизился на 13,1% г/г (до 15,9 трлн руб. за восемь месяцев), а строительство названо одной из отраслей с ростом убыточности.
▶Ключевая угроза - рассрочка от застройщиков. На начало октября ее объем достиг 1,4 трлн руб. или 17% от всех заключенных ДДУ. Этот долг не отражается в БКИ и не учитывается в показателе долговой нагрузки заемщиков. ЦБ уже готовит ужесточение регулирования: принцип "деньги в обмен на право собственности", трехсторонние сделки через банки и обязательный учет рассрочки при формировании резервов.
▶Фиксируется деградация модели проектного финансирования. ЦБ указывает на снижение коэффициента покрытия задолженности по проектному финансированию деньгами на эскроу-счетах. Т.е. денег дольщиков уже недостаточно для комфортного обслуживания долгов застройщиков перед банками, поэтому они кредитуют их на свой риск, а не под полностью обеспеченные проекты.
▶Состояние ипотеки также ухудшается. Доля проблемных ипотечных кредитов выросла на +0,7 п.п. с начала года и достигла на начало октября 1,7%. Особенно быстро портятся портфели в сегментах ИЖС, рыночной ипотеки и "старых" льготных программ.
Как видим, ЦБ намекает, что, несмотря на видимую устойчивость отрасли, проблемы накапливаются: рост долгов, перегретая рассрочка, ухудшение покрытия эскроу и первые трещины в ипотеке.
При чем здесь высокий "ключ" и при чем ли - не указывается.
⚠️В Госдуме предлагают жёстко привязать ипотеку к КС, поскольку банки слишком медленно снижают ипотечные ставки после падения ключевой. Суть проблемы:
- Вклады дешевеют ещё до решений ЦБ.
- Ипотека почти не реагирует, хотя банки получают деньги дешевле.
Что предлагается? Законодательно закрепить прямую зависимость ставок по ипотеке от ключевой ставки ЦБ. То есть ключевая падает - ипотека обязана снижаться. Вот так, тем более, что у ЦБ влияния на банки мало, считают в ГД.
🔺 А налоговые службы предложили ввести вычет за аренду жилья. Об этом заявил Глава ФНС Даниил Егоров. Цель - вывести рынок найма из тени и стимулировать арендодателей оформлять договоры официально. Работать это должно так:
- Арендатор получает вычет только если договор официально оформлен.
- Возникает конфликт интересов - арендатору нужен вычет, собственнику придётся платить налоги.
- Эффект зависит от размера вычета: кто-то легализуется, кто-то как работал, так и будет.
Также ФНС хочет использовать и данные цифровых платформ — они могут показать активность арендодателей и объёмы сделок.
📄 Правительство РФ опубликовало распоряжение об индексах увеличения коммунальных услуг на будущий год. По нему тарифы повысятся дважды, с 1 января и с 1 октября 2026 года.
▶ С января повышение для всех регионов будет одинаковое, на 1,7%.
▶ А вот в октябре нас ждут существенные изменения.
В Москве предельный рост тарифов с 1 октября составит еще 15%, в Московской области 12,8%, в Санкт-Петербурге 14,6%, в ЛО 9,2% (но с учетом отклонений тарифы могут подняться до +11,3% в отдельных муниципалитетах).
▶Кроме того, ряду регионов правительство дало возможность дополнительно значительно поднять тарифы: в Ставрополье на + 21,9%, и в итоге в этом регионе общее повышение тарифа может составить 45,6%.
▶Этим летом в СПб ЖКУ уже выросли в среднем на 12,8%.
💡 Пока новостройки эконом-класса вытесняются за пределы КАД, внутри самого сегмента высокобюджетного жилья в Петербурге тоже происходят перемены, отмечают эксперты из NF GROUP. "В последние годы рынок элитного жилья Петербурга демонстрирует структурный сдвиг: сегмент делюкс, несмотря на растущую долю, по-прежнему остается нишевым продуктом с узкой целевой аудиторией и более длительной экспозицией объектов. Запросов на делюкс много, прежде всего со стороны петербургских покупателей, однако большинство из них ищут квартиры “для жизни”. Текущее же предложение смещено в сторону коллекционной недвижимости, что ограничивает количество сделок - цена лота здесь достигает 275 млн рублей. Коллекционные проекты в большей степени интересны москвичам и покупателям из других регионов, но такие сделки остаются единичными".
▶ Соответственным образом убывает доля премиума – более "доступного" элитного жилья. При этом в половине престижных локаций города проектов премиум-класса не представлено совсем. Средняя цена 1м2 делюкс-предложений на конец сентября 2025 установилась на отметке 1,2 млн руб., и это на 70% дороже, чем средняя цена 1м2 в премиальном подклассе - 711 тыс. руб/м2. Годовая динамика делюкса также остается положительной: по сравнению с сентябрем 2024 года средняя цена выросла на 15%, а в премиуме – на 27%.
Контраст между подклассами особенно заметен при сравнении средней стоимости лота: в делюксе она достигает 275 млн руб., тогда как в премиальном сегменте составляет 69 млн руб., то есть разница достигает четырехкратного уровня. Такой дисбаланс объясняется не только более высокой ценой м2, но и принципиально иным масштабом продукта: средняя площадь делюкс-квартир и апартаментов составляет 217 м2 против 96 м2 в премиальных новостройках.
📈 Ведомости Северо-Запад сообщают: в Петербурге вырос спрос на вторичное жилье. Объем предложения снизился, а кв.м подорожал на 11%.
В январе-октябре этого года в СПб было заключено 77 311 ДКП на рынке вторичного жилья. Это на 4% больше, чем за аналогичный период 2024 г., следует из на данных Росреестра. Рост за десять месяцев в годовом выражении пока остается умеренным, но в сентябре-октябре этого года на рынке вторички наметилось значительное оживление. В октябре 2025 г. в Петербурге было заключено 8573 ДКП, это плюс 11% к среднему объему сделок за один месяц в течение этого года (7731 ДКП). Фактически показатели сентября-октября стали самыми высокими, если рассматривать количество сделок за один месяц в течение этого года.
🔥 Статистика от пульсапродаж: на рынках Москвы и С-Петербурга продолжается новый виток цен - осень 2025 показала двузначный рост в %.
1. Анализировали жилые лоты (квартиры и апартаменты) в комфорт классе, от студий до 3-комн., для каждой комнатности применили диапазон площади (мин. и макс.), чтобы убрать экстремумы.
2. Сосредоточились на динамике последних 2 месяцев.
▶Москва старая (рост за 2 месяца)
За 2 осенних месяца цены выросли по всем типам квартир, макс. рост у однушек и студий:
- Студии: +5.76% (октябрь +3.53%, ноябрь +2.16%)
- 1ккв: рост +10.64% (октябрь +5.20%, ноябрь +5.17%) 🚀
- 2ккв: +6.89% (октябрь +3.81%, ноябрь +2.97%)
- 3ккв: +5.94% (октябрь +3.26%, ноябрь +2.60%)
▶Новая Москва (рост за 2 месяца)
Территория Новой Москвы показывает рост более 10% по всем комнатностям. Только в ноябре 2025 для студий мы видим +9.85%
2ккв в лидерах повышения цены м2 +13.56% за 2 месяца.
- Студии: +10.84% (октябрь +0.90%, ноябрь +9.85%)
- 1ккв: +12.22% (октябрь +3.88%, ноябрь +8.03%)
- 2ккв: +13.56% (октябрь +4.39%, ноябрь +8.79%) 🚀
- 3ккв: +11.09% (октябрь +2.37%, ноябрь +8.52%)
▶Санкт-Петербург (рост за 2 месяца)
В Санкт-Петербурге цены остаются почти на месте, с небольшими корректировками. Больше всего дорожают 3к квартиры.
- Студии: +1.37% (октябрь +1.76%, ноябрь -0.38%)
- 1ккв: +1.35% (октябрь +2.15%, ноябрь -0.78%)
- 2ккв: +3.11% (октябрь +2.28%, ноябрь +0.81%)
- 3ккв: +5.05% (октябрь +0.79%, ноябрь +4.22%) 🚀
💰Обзор изменения предложения на рынке за неделю в СПБ
Смотрим без премиум и элит классов. За 7 дней цена метра выросла на 1.2% до 311 300 руб/м2.
📈Топ изменения цен (подорожало):
1. ЖК Южный форт (Лидер Групп, ул Доблести, Красносельск р-н), цена м2 +10.0%, объем витрины при этом увеличился на 522м2
2. ЖК AEROCITY 6 (Лидер Групп, п.Шушары) цена м2 +5.1%, витрина предложения уменьшилась на -232м2
3. ЖК Тайм Сквер (РСТИ, Прим р-н) цена м2 +4.9%, витрина предложения уменьшилась на -584м2
Анти топ (подешевело):
1️⃣ЖК SETL Ривьера (Setl Group, Окт.наб. Правый берег Невский р-н) -2.8% в цене, объем витрины при этом увеличился на 868м2
2️⃣ЖК iD Polytech (Евроинвест Девелопмент, м. Политехн, Выб р-н) -1.3% в цене, витрина предложения уменьшилась на -319м2
3️⃣ЖК Черная речка, 41 (LEGENDA Intelligent Development, м. Черная речка, Прим р-н) -1.2% в цене, объем витрины при этом увеличился на 73м2
СКИДКИ/АКЦИИ/РАССРОЧКИ
⚡️Брусника напоминает о Чёрной пятнице в квартале Северный ветер (намыв, ВО) и Брусника в Новоселье (п.Новоселье, ЛО) до 29 ноября.
- Скидка 18% (вместо 10%) на ряд квартир в ЖК Брусника в Новоселье
- Скидка 23% (вместо 10%) на все квартиры в ЖК Северный Ветер
Условия:
— Скидка предоставляется при 100% оплате;
— Ипотеке без субсидирования застройщика: СИ, IT, траншевая.
— При субсидированных ставках цена рассчитывается через менеджера отдела продаж застройщика.
🆕 Выгода 200 000 руб. Акция Квартира Недели в ЖК Город-Спутник Южный (Киевское ш, Пушк р-н СПб) в корпусе 4-2 кв. № 6 от компании ЗаСтрой.
Условия акции:
— Стоимость 5 850 000 руб.
— Цена действительна с 25.11.25 до 30.11.25 года;
— Форма оплаты: 100% оплата, ипотека (кроме траншевой и субсидированной);
— Не суммируются со скидками по программам лояльности.
Преимущества:
— Городская прописка; 30 минут до центра города без пробок;
— Квартира с чистовой отделкой;
🆕Основные изменения в проектах Glorax, действующие с 25.11:
— Увеличена до 26% скидка по 2 оч. ЖК GloraX Парголово, GloraX Заневский (квартиры и апартаменты) и ЖК GloraX Premium Василеостровский (на брони с 25.11 по 30.11)
Скидки 15% от 100% оплаты в проектах ЛСР:
• Цивилизация на Неве, д. 4
• Neva Residence, д. 1, 3 (выборочные квартиры)
— Скидка действует только при 100% оплате и ипотеке (кроме субсидированных программ и ипотеке траншами).
— Суммируется только со скидкой 20 000 ₽ за платную бронь.
— Действует только на брони, установленные с 27.11.2025
🔥 Сьюты недели со скидкой до 3,7 млн. руб. в ЖК Новая Земля от Легенды. Скидка от базовой стоимости на линейку от Suite S до XL
Также до конца месяца действует стартовая скидка -5% на все лоты в 1 и 4 корпусах
Условия:
— 100% оплата или ипотека (в том числе семейная)
— Подписание договора и оплата до 30 ноября
— Акции не действуют при субсидированной ипотеке
Примеры:
— Студия 20.18 м² 6 578 082 руб до конца ноября (БС 8 375 312руб)
— все квартиры с чистовой отделкой по новому стандарту КВС.
— класс энергоэффективности А.
В продаже
• Различные планировки квартир: от студий до 4 к. кв.
• Квартиры с террасами на 1 этажах
• Квартиры с французскими балконами на 3-4 этажах
• Квартира с отдельными гардеробными в 2 к. кв. и 3 к. кв.
Стоимость квартир на старте в 5 корпусе от 4.4 млн. ₽ (со скидкой 12%) при 100% оплате и СИ
🆕Старт нового проекта от RBI Передвижники в декабре
Преимущества:
— Проект строится в сердце Петербурга на Обводном канале, 118А, в шаге от Варшавского вокзала
— Дом из пяти секций высотой от 10 до 12 этажей, всего 355 квартир
— Архитектура Передвижников — диалог индустриальной силы района и лёгкости современного Петербурга
— Внутренняя территория с озеленением, во дворе будут лаунж-зоны, детские и спортивные площадки
— В лобби площадью 135 м² — ресепшн, коворкинг и кофе-поинт
КоммерсантЪ поговорил с экспертами рынка о судьбе креативных пространств Северной столицы и пришел к выводу, что этот сегмент недвижимости "переживает зрелый период" и в будущем будет представлен кластерами, в основном.
По данным компании Nikoliers, в Петербурге действует 25 креативных кластеров общей площадью более 300 тыс. м2. Среди наиболее успешных и известных Коммерсантъ называет Севкабель Порт, Новую Голландию, а также проекты БС АРТ ДЕВ😎: Флигель, Тележная, Мультиплейс 17/26. Основатель БС АРТ ДЕВ Александр Басалыгин делится: "У нашей компании большие планы по развитию. Так, мы скоро открываем пространство "Брюллофт". Кроме того, мы взяли у ГК Арсенал на территории Государственного оптического института им. Вавилова под управление более 30 тыс. м2 и продумываем концепцию развития этой локации. Вообще, мы называем себя "собирателями ДК всея Руси", поскольку дома культуры как раз отлично подходят для создания там креативных и общественных пространств".
А выходные уже на пороге, проведите их с пользой!
В Севкабеле в эту субботу запустят зимнюю Горку у моря.
Конструкция 7 метров в высоту и 42 метра в длину, с двумя трассами для спуска. Цена безлимитного катания: по будням (с понедельника по четверг) — 350 рублей, по выходным — 600 рублей
А 29 и 30 ноября на кортах КСК Арена (на Крестовском острове!) пройдут матчи двух команд международного турнира Трофеи Северной Пальмиры. У болельщиков есть шанс вживую посмотреть крупнейшие командные соревнования со звездами мирового тенниса - это Карен Хачанов, Александр Бублик, Диана Шнайдер и амбассадор проекта "Больше!" Даниил Медведев... и другие)
Всем хороших выходных! И не забываем оплатить налоги до 1 декабря.