Государственная регистрация прав на недвижимость

Государственная регистрация прав на недвижимость является юридическим признанием государства возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество и проводится по заявлению правообладателя или уполномоченного лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются Федеральным законом «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», правилами ведения ЕГРП и другими нормативными пра­вовыми актами.

Государственной регистрации подлежат следующие права на имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право пожизненного наследуемого владения, право оперативного управления, право постоянного пользования, аренды, ипотеки, сервитутов и прочих прав в случаях, предусмотренных законом.

В некоторых слу­чаях проводится раздельная по времени государственная регистрация сделок и возникновения прав. Например, купля- продажа с рассрочкой платежа — стороны подают заявление о государственной регистрации сделки, но переход права собственности регистрируется по заявлению сторон только после полной оплаты по договору.

При совершении сделок купли- продажи, мены, дарения жилого помещения государственной регистрации подлежит сам договор и переход права собственности. А при про­даже имущества на основании договора ренты (он подлежит но­тариальному удостоверению) помимо договора и перехода права собственности регистрируются права залога и ренты.

Фактом произведенной государственной регистрации сделки и перехода права собственности является внесение в ЕГРП записи о зарегистрированном праве, объекте недвижимости, субъек­те права, сделке с недвижимостью, а также об ограничениях (об­ременениях) при их наличии.

Произведенная государственная регистрация права подтверж­дается выдачей соответствующего свидетельства о государствен­ной регистрации права, а государственная регистрация сделки — штампами с регистрационной надписью на договоре.

Типичные ошибки в документах, предоставляемых на регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Некоторые ошибки не носят умышленного характера, но способны повлиять на скорость и эффективность организации сдел­ки. Перечислим наиболее часто встречающиеся ошибки.

Несовпадение адресов объектов вдокументах технического и/или кадастрового учёта, в договоре или в другом правоустанавливающем докумен­те, в документе, подтверждающем произведенную ранее регистрацию, или в других документах, в которых указан адрес объекта недвижимости. Если имеются расхождения хотя бы в деталях адреса (отсутствует номер строения, но­мера обозначены через дефис или дробь и т. д.), то надо представить справку из ПИБа о том, что это одно и то же зда­ние. Если ошибка допущена при подготовке документа, то необходимо исправить документ и переоформить его уста­новленным образом.
Несовпадение площади помещения или здания в различных документах. Если площади различаются, то следует пред­ставить справку из ПИБа о причине такого различия.

Штамп «самовольная перепланировка» на документах, выданных ПИБом. Наличие красных линий свидетельствует о неразрешенной перепла­нировке. Если указано, что наружные границы помещения не изменились, то сделку можно совершить, описав факт самовольной перепланировке в договоре (таким образом приобретатель берёт на себя ответственность за последствия этой неузаконенной перепланировки). Если же границы помещения изменились, то сделку (и переход права) не зарегистрируют. В таком случае нужна сложная процедура согласования перепланировки с лицами, чьи интересы затронуты изменением границ помещения, внесение в ЕГРП сведений об изменении характеристик всех затронутых помещений.
Неправильная запись номеров помещений в договоре. По­мещения должны быть записаны под теми номерами, под которыми они значатся в экспликации и на плане объ­екта недвижимости.

Полномочия лица, подписавшего договор, и сдаваемые на ре­гистрацию документы не подтверждены должным образом.
Отсутствие государственной регистрации права собствен­ности на объект недвижимости, являющийся предме­том сделки купли-продажи, аренды и т. д.