Достаточно распространенным явлением на сегодняшний день является размещение офисов, магазинов, медицинских кабинетов в переоборудованных и перепланированных квартирах. Аренда офисов или других коммерческих помещений в больших городах — часто очень дорогое удовольствие, поэтому многие предприниматели, особенно начинающие, не могут себе позволить снять такое помещение. В этом случае целесообразней будет купить квартиру в жилом доме на первом этаже и переоборудовать её в офис или магазин.
Вначале необходимо эту квартиру перевести в нежилой фонд.
Переводу квартир в нежилой фонд (и помещений нежилого фонда в жилой) посвящены статьи 22-24 Жилищного кодекса РФ. Там указан исчерпывающий перечень документов, необходимых для перевода, и оснований для отказа в переводе. В Санкт-Петербурге имеются региональные нормативно правовые акты, регламентирующие процедуру перевода помещений из жилого фонда в нежилой.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если:
- Доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.
- Переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания.
- Право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо предоставляет в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения следующие документы:
1. Заявление о переводе помещения.
2. Правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии).
3. План переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения).
4. Поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение.
5. Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Соответствующим органом в Санкт-Петербурге является администрация района по месту нахождения переводимой квартиры.
Результат рассмотрения с отрицательным или положительным решением заявитель получит не более чем через 45 дней.
Если для перевода квартиры в нежилое помещение не требуется производства работ, то положительное решение является основанием для использования помещения в качестве нежилого.
Если для перевода в нежилой фонд в помещении необходимо произвести переустройство и (или) перепланировку, в указанном решении перечисляются необходимые действия. В таком случае решение является основанием для производства соответствующих работ. Завершение переустройства и (или) перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии, изданным администрацией района. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве нежилого помещения.
После получения кадастрового паспорта нежилого помещения (с присвоением ему соответствующего нежилому помещению адреса) можно обратиться в Управление государственной регистрации, кадастра и картографии с заявлением о регистрации права вашей собственности на нежилое помещение. Одновременно будет зарегистрировано прекращение вашей собственности на квартиру, подвергшуюся переводу.