Некоторые сделки с недвижимостью невозможно осуществить без агента в силу их сложности. Если взяться за такую сделку самостоятельно, велика вероятность катастрофы: потери денег, нервного срыва, несостоявшейся продажи или всего вместе и сразу. В статье подробно рассказываем о таких случаях и объясняем, в чём конкретно заключаются трудности.


Когда одновременно продаёте своё и покупаете другое

Когда вы продаёте свою квартиру, а вырученные средства тратите на покупку другой, вы совершаете сделку со встречной покупкой.

Иногда случается так, что собственники квартиры, которую вы покупаете, продают её, чтобы купить другую побольше. А собственники той, что побольше, тоже продают свою, чтобы купить другую. Это цепочка встречных покупок.

Такие сделки распространены на рынке недвижимости. Они сложны, потому что в них участвуют несколько сторон и квартир. А чем больше людей и квартир, тем больше проблем и противоречий.

Чтобы быть в безопасности, надо прояснить вопросы и детали по каждой квартире в цепочке. Это влечёт за собой проверку документов по всем квартирам: тонна юридических аспектов, деталей и сложностей. Агент нужен потому, что он знает, что проверять. Он сделает так, чтобы ваши деньги и квартира были защищены, а сделка не сорвалась в последний момент.

Работа агента заключается в следующем: он поможет вам продать квартиру, чтобы выручить деньги на новую. Выстроит цепочку встречных покупок и проверит документы по всем квартирам, чтобы удостовериться в безопасности каждого шага. Агент не даст вам купить сомнительную квартиру и защитит ваши интересы среди агентов других квартир в цепочке.

Встречная покупка сложна юридически. Агент делает сделку безопасной: проверяет документы, помогает найти дополнительные средства на покупку новой квартиры, защищает интересы клиента перед агентами других квартир в цепочке

Когда продаёте

Продавать сложно, особенно недвижимость. Это так, потому что речь идёт о больших деньгах: часто покупка квартиры — самая дорогая сделка в жизни человека. Никто не хочет терять миллионы, поэтому покупатели осторожничают и не доверяют. Они уверены, что продавец будет скрывать недостатки, выпячивать достоинства и пытаться всячески обмануть.

Кроме этого, любой покупатель заведомо хочет купить дешевле: поднажать на продавца и сбавить цену тысяч этак на пятьсот. Или хотя бы сто. Или как пойдет. А продавец всегда хочет продать дороже, поэтому неоправданно завышает требования относительно текущего рынка недвижимости.

Агент ищет компромисс между двумя сторонами, чтобы сделка состоялась на максимально выгодных для продавца условиях. Он согласует ожидания покупателя с предложением продавца: делает квартиру привлекательной, убеждает и развеивает опасения.

Покупатель боится потерять деньги, поэтому осторожничает и не доверяет. Агент создаёт ощущение безопасности: развеивает опасения, убеждает и помогает согласовать цену


Когда расселяетесь

Расселение — это процесс, когда собственники всех комнат коммунальной квартиры продают их одному и тому же покупателю, чтобы приобрести собственное отдельное жильё. По сути, это разветвленная сеть сделок со встречной покупкой: собственники продают комнаты, а вырученные средства тратят на покупку другой недвижимости.

Говорят, что в мире сделок с недвижимостью нет ничего страшнее расселения коммунальной квартиры. Это личный риелтерский ад, профессиональный кошмар и рекомендованные три месяца отдыха после проведенной сделки.

Так происходит потому, что, помимо горы юридических трудностей с проверкой документов, оформлением субсидий и ипотек, возникает гора проблем, связанных с соседскими взаимоотношениями. Каждый добропорядочный сосед считает должным отстоять свои интересы: получить взамен комнаты квартиру без доплаты, вытянуть из покупателя побольше денег, обвести соседей вокруг пальца. Все тянут одеяло на себя, поэтому компромисс стоит нескольких десятков часов переговоров, выяснений отношений и нервного тика агента на вторую неделю работы.

В данном случае агент нужен потому, что он не защищает интересы конкретного человека. Его задача — продать квартиру и помочь с новым жильём всем жильцам. Ни один собственник не доверит соседу процесс расселения, потому что будет думать, что тот поступит с ним нечестно и в свою пользу.

Работа агента заключается в том, чтобы найти покупателя коммунальной квартиры и согласовать желания всех собственников по переезду: подобрать для каждого подходящий вариант новой квартиры, помочь оформить субсидии и умерить жадность некоторых их них.

Расселение сложно юридически и психологически. Агент делает расселение возможным: согласовывает желания соседей по переезду, помогает оформить ипотеку и субсидии, находит покупателя коммунальной квартиры

Когда элитная недвижимость

Элитная недвижимость — один из самых сложных сегментов рынка. Причина тому — низкая ликвидность элитных объектов. Их срок продажи в среднем равен году, но бывает так, что объекты продают более двух лет. Кроме этого, речь идёт о больших деньгах и соответственно о дополнительных юридических трудностях.

На рынке элитной недвижимости сделки всегда осуществляются с участием агента. Продавец элитной квартиры понимает, что помощь агента необходима ему: организация сделки требует большого внимания к покупателю и безупречности в каждой детали начиная от показа квартиры и заканчивая юридическими тонкостями. Это, в свою очередь, требует времени, которого часто у продавца нет.

Продажа элитной недвижимости требует безупречности проведения сделки. Агент отвечает за каждую деталь


Сила агента — в его опыте и непредвзятости

Часто продавцы и покупатели не видят ситуацию так, как она есть на самом деле — со всеми возможными проблемами и рисками. Так происходит потому, что они хотят поскорее закрыть сделку: получить деньги или квартиру. На волне такого желания совершаются ошибки. Продавцы ставят завышенную цену и не продают объект годами, а покупатели закрывают глаза на мелочи и в результате теряют деньги.

Агент помогает людям продавать и покупать недвижимость разумно. С одной стороны, сила агента в опыте: он знает, где и какие возникают трудности и что с ними делать. С другой — в непредвзятости: это не он продает дом, на отделку которого потратил 20 миллионов рублей, и не он покупает «эту прекрасную, самую лучшую и без недостатков» квартиру. Именно поэтому он видит реальное положение дел и способен сделать так, чтобы сделка была безопасной и выгодной.