Все руководители хорошо себе представляют, что, снизив затраты на пользование зданием, уберечь его в первозданном виде с большой вероятностью не удастся, а это грозит в будущем приличными расходами. Поэтому необходимо их разумное планирование, ведь без этого никогда не будет и доходов.
Доходный метод
Обеспечивая доходность объекта, нужно выделить ту сумму, которая будет тратиться на его эксплуатацию. Тогда в действие вступает доходный метод при расчете затрат. Его технология выглядит следующим образом.
Совокупность валового дохода можно принять за 100%, тогда каждая статья расходов получает строгий и постоянный процент. При таком подходе собственник четко представляет уровень расходов, но нужно учитывать и время года. В зимний период должна быть заложена большая сумма на коммунальные платежи и обслуживание здания, от условий эксплуатации которого будет зависеть длительность службы коммерческого здания. Применение доходного метода обеспечит максимальное количество базовых услуг и решений по эксплуатации здания.
Метод прямой капитализации
Данный метод предполагает разделение суммы чистого годового дохода на стандартную норму дохода.
Дисконтирование доходов
В данном случае будущий чистый доход любого периода будет пересчитываться в текущую стоимость с помощью дисконтирования (с использованием соответствующей нормы дисконтирования).
Даже при расчете расходов на объект разными методами определить чистый доход можно с помощью определенного прогноза. Можно тщательно продумать и предсказать уровень валового дохода, а также обоснованную величину эксплуатационных расходов, которая вычисляется ежегодно на нормальный и обычный год, когда здание функционирует. Подобные прогнозы следует делать на весь длительный период, который предполагается для коммерческого пользования.
Нужно учитывать, что при прогнозировании предполагаемых расходов, особенно на длительный срок, определенные нормативы постоянно изменяются. Поэтому для более четких и ясных прогнозов необходимо воспользоваться услугами специалистов.