С ростом популярности ипотеки на рынке увеличилось и количество квартир, находящихся в залоге у банков. Попробуем разобраться, что же такое залоговая квартира или, грамотно говоря, квартира, обремененная залогом, и какие риски в себе таит приобретение подобного объекта.
Квартира, обремененная залогом, — это квартира, находящаяся в залоге у банка до момента полного погашения кредита. Смена собственника такой квартиры возможна только с согласия банка-залогодержателя. В большинстве случаев такие квартиры выставляются на продажу самим заемщиком, когда он не в состоянии выплачивать кредитные платежи или желает купить другое жилье.
Продать квартиру может и сам банк (в случае длительной просрочки платежей заемщиком), но подобная операция возможна только по решению суда.
Не следует обольщаться, что купить квартиру, обременённую залогом, можно по более низкой цене. Снижение цены происходит только в тех случаях, когда заемщику или банку требуется продать квартиру как можно быстрее.
Одно из главных преимуществ покупки квартиры, обремененной залогом, — юридическая чистота объекта, так как банк провёл проверку истории квартиры перед выдачей кредита и полностью контролирует сделку.
Теоретически возможные варианты сделки с обремененной залогом в пользу банка квартирой:
1. Продавец перед сделкой погашает задолженность, снимает обременение и продаёт необременённую квартиру Вам. Если он делает это из своих (или дополнительно привлечённых средств), то сделка становится почти обычной, только более протяжённой во времени. Если за счёт покупателя, то сделка приобретает сложный и рисковый характер: если что-либо случится с продавцом за время погашения залога, то возврат денег продавцу станет непростым делом.
2. Покупатель может купить квартиру с обременением и сам становится заемщиком банка под залог данной квартиры. В этом случае кандидатура покупателя рассматривается банком по стандартной процедуре. Продавец получает за квартиру денежные средства, уменьшая остаток долга с корректировкой в большую или меньшую сумму по соглашению сторон.
3. Покупатель, приобретая квартиру, выплачивает банку остаток долга.
Уплачиваемые покупателем деньги сразу делятся на две части — для продавца и для банка. Размер долей, разумеется, определяется по индивидуальному соглашению сторон в зависимости от стоимости квартиры и размера долга за нее. Суммы закладываются в две разные депозитные ячейки, после чего составляется договор купли-продажи с третьей стороной, которой в данном случае является банк-кредитор.
Однако даже после перехода права собственности на квартиру обременение на нее сохраняется. Его снятие — отдельная сделка, требующая государственной регистрации. И только потом покупатель получит новое свидетельство о собственности — уже без обременения. Чтобы избежать рисков при проведении подобной сделки используется дополнительная страховка: деньги, предназначенные для продавца, закладываются в ячейку на более длительный срок. Получить их он сможет только после предъявления сразу двух документов: договора и свидетельства о собственности, в котором уже не будет указано обременения.